Immobilienkauf Frankreich: Unterschiede bei Wohnflächen & Flächenangaben

Rechtsanwalt Henning Schwarzkopf aus Hamburg und Antibes informiert deutsche Käufer und Investoren über ein zentrales Thema beim Immobilienkauf in Frankreich: die korrekte Berechnung der Wohnfläche.

Wer in Frankreich eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, stößt schnell auf Besonderheiten, die sich von den in Deutschland üblichen Standards unterscheiden. Ein zentrales Thema ist die Bemessung der Wohnfläche sowie die unterschiedlichen Größenangaben bei Wohnungen und Häusern. Für Käufer und Mieter ist es wichtig, die französischen Regeln und Begriffe zu verstehen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

1. Rechtliche Grundlagen für Flächenangaben

In Frankreich wird die Wohnfläche in der Regel nach der sogenannten Loi Carrez bestimmt. Diese Vorschrift regelt seit 1996, wie die Fläche einer Wohnung zu berechnen ist, wenn diese in einer Miteigentümergemeinschaft (copropriété)liegt. Sie gilt also vor allem für:

* Eigentumswohnungen (appartements)
* Reihenhäuser oder Villen, die Teil einer Miteigentümeranlage sind
* Für freistehende Einfamilienhäuser gibt es keine gesetzliche Pflicht, die Fläche nach Loi Carrez auszuweisen, hier werden oft Bruttoflächen oder „habitable“ Flächen angegeben.

1.1 Die „Loi Carrez“-Fläche

Die Carrez-Fläche (surface loi Carrez) berücksichtigt nur die beheizbare Wohnfläche ab einer Höhe von 1,80 Metern. Nicht eingerechnet werden:

* Wände und Mauern
* Treppen, Tür- und Fensterrahmen
* Keller, Garagen, Stellplätze, Abstellräume außerhalb der Wohnung
* Dachschrägen mit weniger als 1,80 m Höhe

Diese Vorschrift soll Käufern Klarheit über die nutzbare Wohnfläche geben. Bei falschen Angaben kann der Käufer innerhalb eines Jahres Minderung des Kaufpreises verlangen.

Beispiel:
Eine Maisonette-Wohnung mit 80 m² Grundfläche, aber 20 m² davon unter Dachschrägen < 1,80 m, wird nach Loi Carrez nur mit 60 m² ausgewiesen. 1.2 „Surface habitable“ Neben der Loi Carrez gibt es die „surface habitable“, die vor allem für Mietverträge wichtig ist. Sie wird im Code de la construction et de l’habitation (CCH, Art. R.111-2) definiert und entspricht in etwa der deutschen Wohnfläche: * Einbezogen werden Wohnräume, Küche, Bad, Flure
* Nicht einbezogen: Keller, Garagen, Dachböden ohne Ausbau, Balkone und Terrassen

Im Gegensatz zur Carrez-Fläche wird hier jedoch auch die Fläche unter Dachschrägen gezählt, sofern sie bewohnbar ist.

1.3 Weitere Flächenangaben

Frankreich kennt noch weitere Begriffe, die in Exposés auftauchen:

* Surface utile: Nützliche Fläche, oft inkl. Nebennutzungen wie Abstellräume
* Surface totale / surface brute: Bruttogesamtfläche, inkl. Wände und nicht bewohnbarer Flächen
* Surface au sol: Grundfläche, ähnlich der deutschen „Grundfläche“

Gerade bei Landhäusern oder Ferienimmobilien werden oft Bruttoflächen genannt, die deutlich über der eigentlichen Wohnfläche liegen.

2. Praxis und Stolperfallen

2.1 Unterschiedliche Angaben

Gerade bei Bestandsimmobilien kann es vorkommen, dass Verkäufer großzügige Angaben machen, die nicht exakt den gesetzlichen Definitionen entsprechen. Ein Inserat mit „120 m²“ kann in der Carrez-Fläche am Ende nur 95 m² ergeben.

Tipp:
Vor dem Kauf sollte man sich das Carrez-Zertifikat (certificat de superficie) zeigen lassen. Dieses wird von einem Vermessungsfachmann (géomètre) erstellt.

2.2 Nebengebäude und Außenflächen

Frankreichs ländliche Immobilien verfügen oft über:

* Nebengebäude (dépendances)
* Offene oder überdachte Terrassen
* Scheunen und Remisen

Diese Flächen werden oft separat ausgewiesen und nicht in die Wohnfläche eingerechnet. Für Käufer ist es wichtig, hier zwischen reiner Nutzfläche und echter Wohnfläche zu unterscheiden.

2.3 Mietrechtliche Bedeutung

Im Mietrecht ist die Wohnfläche besonders relevant, da die Miete in vielen Fällen nach der habitable-Fläche berechnet wird. Ein Mieter kann bei Abweichungen von mehr als 5 % eine Mietminderung verlangen.

3. Empfehlungen für Käufer und Investoren

* Exposé genau prüfen: Welche Fläche wird angegeben? Carrez, habitable oder Brutto?
* Zertifikate einsehen: Bei Eigentumswohnungen immer das Carrez-Zertifikat anfordern.
* Nebengebäude separat bewerten: Sie können wertvoll sein, zählen aber oft nicht zur Wohnfläche.
* Vor-Ort-Besichtigung: Besonders bei Dachschrägen und Altbauten auf die tatsächliche Nutzbarkeit achten.
* Professionelle Beratung: Ein lokaler Notar oder Anwalt kann helfen, Missverständnisse zu vermeiden.

Fazit

Die Bemessung und Angabe von Wohnflächen in Frankreich folgt eigenen Regeln. Wer die Begriffe Loi Carrez und surface habitable versteht, kann Immobilienangebote besser einschätzen und realistische Vergleiche ziehen. Für ausländische Käufer – insbesondere aus Deutschland – ist es wichtig, die Unterschiede frühzeitig zu kennen, um beim Erwerb von Häusern oder Wohnungen in Frankreich keine bösen Überraschungen zu erleben.

Verantwortlicher für diese Pressemitteilung:

Rechtsanwalt Henning Schwarzkopf, M.C.L.
Herr Henning Schwarzkopf
Caprivistrasse 33
22587 Hamburg
Deutschland

fon ..: (040) 32 43 33
web ..: https://www.schwarzkopf-law.com
email : schwarzkopf@schwarzkopf-law.com

Rechtsanwalt Henning Schwarzkopf, M.C.L., ist seit vielen Jahren sowohl in Hamburg als auch in Südfrankreich als Rechtsanwalt tätig. Er berät Privatpersonen und Unternehmen in sämtlichen rechtlichen Belangen rund um Immobilen und Nachlassplanung und unterstützt sie bei allen damit verbundenen juristischen und praktischen Fragestellungen.
Vor Ort greift er auf ein breit aufgestelltes Netzwerk hochqualifizierter Fachleute und Spezialisten aus unterschiedlichen Bereichen zurück. Dank seiner Zulassung als Rechtsanwalt in Hamburg und seiner langjährigen Präsenz im Mittelmeerraum verfügt er über umfassende grenzüberschreitende Erfahrung und berät seine Mandanten individuell, lösungsorientiert und kompetent.
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